Devo Refinanciar Meus Imóveis (Real Estate) para Aposentadoria?

Use o patrimônio imobiliário para gerar uma renda confiável para você, não para o vendedor.

Principais Ideias

  • Como alavancar imóveis perto da aposentadoria é um ganho para o vendedor e um risco para você.
  • Por que não faz sentido aumentar seu perfil de risco em uma idade mais avançada.

Uma estratégia comum de ser recomendada para quem está próximo de se aposentar e possui investimentos imobiliários é a de refinanciar esse patrimônio – gerando caixa – e usar esse caixa para comprar ações, outros imóveis etc.

E isso é uma boa ideia?

Basicamente, existem duas respostas para essa pergunta…

A científica é que você deve fazer o que for te garantir um maior retorno depois da declaração de impostos, as taxas e despesas.

A ciência diz que, se alavancar fornece um retorno maior, então é teoricamente uma escolha melhor.

No entanto….

EXISTE UMA ENORME DIFERENÇA ENTRE A TEORIA CIENTÍFICA E A PRÁTICA REAL.

Alavancar o patrimônio e reinvesti-lo em ativos voláteis (como ações) possui as seguintes consequências:

  1. A alavancagem financeira é a única forma de alavancagem que atinge os dois lados. Isso torna os bons momentos excelentes e os maus insuportáveis.
  2. A re-alavancagem do patrimônio imobiliário incorrerá muitas taxas e despesas; O que resulta em uma perda imediata. Isso pode ser bom para seu corretor – que busca comissões – mas é você quem vai pagar a conta. Isso vai criar um retorno líquido de investimento negativo antes mesmo de você deixar do portão da largada.
  3. O aumento da alavancagem aumenta (1) os seus custos de juros e (2) a relação dívida / patrimônio. Isso aumenta o risco de fracasso financeiro porque você tem menos espaço para erros. Seus investimentos adicionais devem fornecer um retorno composto real (não médio) acima dos custos e despesas de juros antes mesmo de aumentar um único centavo ao seu bolso. A maioria das pessoas não possui a habilidade de investimento para atingir esse objetivo de forma confiável.

A prática real mostra que há períodos de tempo históricos em que uma estratégia de alta alavancagem teria funcionado bem, mas há períodos de tempo históricos em que teria sido um total fracasso.

E se funciona a seu favor ou não, depende totalmente dos retornos futuros dos ativos, que são desconhecidos.

Será que isso vale a segurança que já conquistou?

A única coisa que você sabe com certeza é que seu perfil de risco e as despesas aumentarão, mas você não pode saber se seus retornos futuros aumentarão também. Não importa o quanto o vendedor lhe dê argumentos históricos de retorno para apoiar suas ideias.

Todo o problema com essa estratégia tem duas vertentes:

  • Os retornos futuros são desconhecidos;
  • Seus custos com juros irão aumentar.

A menos que você possa prever os retornos esperados para exceder os custos de juros de forma confiável e com um alto grau de confiança, você não tem tempo para aumentar seu risco por meio de alavancagem.

Se estiver muito próximo de se aposentar, não aumente seu risco. A menos que você possa prever os retornos esperados com 100% de confiança.

Te sendo bem sincero, tenho dificuldade em imaginar uma circunstância em que implementaria, em meu próprio portfólio, essa estratégia.

Geralmente, não faz muito sentido alavancar novamente seu patrimônio imobiliário de aluguel e aumentar seu perfil de risco, especialmente para quem se aproxima da aposentadoria.

Seu objetivo de aposentadoria deve ser um fluxo de caixa sustentável, acima das despesas, e que se ajuste à inflação.

O patrimônio imobiliário fornece exatamente isso. Essa alternativa que te foi apresentada é direcionada a maximizar seu patrimônio.

O argumento para aplicar estratégias de alta alavancagem existe – essencialmente – porque o vendedor está altamente motivado para ganhar comissões em dobro. No refinanciamento e no reinvestimento dos rendimentos do refinanciamento em outros ativos.

Isso é excelente para o vendedor … mas uma jogada de alto risco para você (o aposentado).

Não reaproveite o patrimônio de aluguel de imóveis quando estiver se aproximando da aposentadoria – é muito arriscado.

Outros podem discordar, mas essa é a minha opinião de cinquenta centavos.

O que você acha?

Conte-nos na seção de comentários abaixo …

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Sobre o Autor

André Marinho

Escrevo sobre estratégia avançada de riqueza, investimento e planejamento de aposentadoria para leitores que já passaram da baboseira "10 dicas para economizar R$ 100,00" encontrada em outros lugares e estão prontos para dar o próximo passo.

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