Não Tão Novas Regras para Investimentos Imobiliários (Real Estate)

Como lucrar com investimentos imobiliários, seja qual for a economia.

Principais Ideias

  • Descubra as 4 regras simples que você deve seguir para ter sucesso com investimentos imobiliários.
  • Como os proprietários podem se beneficiar ao seguir essas regras – não apenas os investidores.
  • Por que o tempo e a avaliação do mercado podem construir ou destruir seu sucesso.
  • Como alavancar imóveis perto da aposentadoria é um ganho para o vendedor e um risco para você.
  • Por que não faz sentido aumentar seu perfil de risco em uma idade mais avançada.

Como construir riqueza com segurança no mercado imobiliário quando a economia está difícil?

A maioria dos especialistas em investimentos imobiliários acreditam que a inflação retornará como vingança (algum dia), tornando os imóveis uma proteção inteligente contra a inflação.

Embora eu concorde com o conceito básico, também acredito que há muitos problemas que devemos ter cuidado.

A primeira e mais importante questão é o tempo.

Resumindo, concordo com a maioria dos especialistas em pensar que a compra de imóveis, como estratégia de proteção contra a inflação, acabará tendo sucesso, mas discordo quanto a uma ausência de critérios para o momento de implementação.

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Minha preocupação desde o ocorrido em 2007 é que enfrentaremos um colapso deflacionário do crédito que poderia causar estragos nos preços dos imóveis.

Sei que responderiam às minhas preocupações deflacionárias com o mercado imobiliário citando alguma pesquisa, que mostra que a principal fonte de lucro dessa estratégia de investimento vem da posição curta em sua moeda por meio de hipotecas imobiliárias de longo prazo.

Isso é algo que pode ser traduzido assim, quando as taxas de juros sobem durante a inflação, o valor da dívida hipotecária diminui.

É a mesma razão para não querer títulos de longo prazo (ser um credor) à medida que as taxas de juros sobem, porque o valor de seus títulos diminui.

Da mesma forma, você deseja ter hipotecas de longo prazo (ser um devedor) quando as taxas de juros sobem porque o valor da dívida diminui.

Aqui temos duas imagens espelhadas do mesmo problema que produzem resultados financeiros opostos.

Em outras palavras, há dois componentes para lucrar com investimentos imobiliários durante um aumento inflacionário.

  • O primeiro que todos entendem: O valor dos imóveis deve aumentar com o tempo.
  • O segundo é menos “obvio”, mas potencialmente mais importante: O valor da hipoteca deve diminuir, mas apenas se você travar taxas de juros hipotecárias artificialmente baixas no longo prazo.

Existem diversos defensores dessa estratégia. A ideia central é que é mais importante focar na hipoteca (juros) do que se preocupar em pagar o preço certo pela propriedade (ativo).

Ainda não estou convencido dessa conclusão e acredito que seja uma questão de equilibrar a equação.

Os Dois Lados de Uma Mesma Moeda

O motivo para você não querer pagar qualquer preço por imóveis e confiar na magia da inflação para destruir o valor da dívida é porque há muitas incógnitas entre o agora e o depois.

Você nunca vai saber por quanto tempo os colapsos deflacionários vão durar.

Você nunca vai saber como eles afetarão os aluguéis e as vagas – o que reduz seu fluxo de caixa.

O fato é que, muita coisa pode acontecer até o momento em que a inflação voltar.

Além disso, o investimento imobiliário envolve alavancagem financeira, e ela corta para os dois lados. Torna bons tempos ótimos e os tempos ruins insuportáveis.

Basta analisar o pequeno histórico de todas as falências, execuções hipotecárias e falências de bancos durante o declínio deflacionário de 2008-2009 para ter uma pequena amostra da rapidez com que as coisas podem piorar no mundo alavancado do financiamento imobiliário quando a inflação se transforma em deflação.

Isso deixa bastante evidente o quão importante é cronometrar – cuidadosamente – sua compra. Equilibra os problemas.

Cronometrar suas compras de imóveis equilibra as incógnitas.

Comprar um imóvel muito cedo pode resultar em:

  • Quedas de preços;
  • Perdas de fluxo de caixa;
  • Potenciais reduções no valor do aluguel;
  • Aumento substancial da vacância.

Me arrisco ao apontar o obvio e dizer que, isso pode afundar o seu negócio antes que a inflação volte.

Já no outro lado da moeda, se você comprar um imóvel tarde demais:

  • O financiamento de longo prazo pode se tornar escasso;
  • As taxas fixas (e baixas) também podem já ser coisa do passado.

Juntar os dois componentes da estratégia de investimento e minimizar o risco, é um equilíbrio delicado.

4 Regras do Investimento Imobiliário

Agora que já conhece o abacaxi, aqui vão minhas regras pessoais para investimentos imobiliários que tentam encontrar um equilíbrio razoável entre risco e retorno.

1. Financie apenas com hipotecas de longo prazo, totalmente amortizáveis e de taxa fixa.

Sem balões, sem ajustáveis, sem empréstimos de curta duração, nada esotérico, nada exótico. Se sua meta é construir riqueza de verdade, protegida da inflação, então não há flexibilidade nessa questão porque a maior parte do valor da estratégia está no empréstimo. Se você tem uma variável ou um balão, está aceitando o risco de uma taxa de juros que pode destruir seu investimento no futuro.

2. Só bata para derrubar.

Em outras palavras, não faça negócios fracos. “Você só tem 20 arremessos” – disse o Warren.

Essa estratégia de investimento foi projetada para ser mantida no longo prazo. Isso significa que você não precisa de muitos negócios para preencher seu portefólio, então seja muito exigente.

Não se apresse e não aceite negócios medíocres.

3. O fluxo de caixa positivo aumenta sua segurança e estabilidade.

Nenhum negócio se qualifica como um “bom” a menos que forneça um fluxo de caixa positivo e significativo a partir do dia em que você fecha.

O fluxo de caixa positivo dá a você um período de retenção infinito, pois você é pago todos os meses para ter.

Um fluxo de caixa positivo significativo que há margem de erro. As coisas podem não sair como o planejado e ficarem bem feias.

Se a inflação voltar, você se sairá extremamente bem. Se outra queda na deflação ocorrer primeiro, o fluxo de caixa te ajudará a enfrentar a tempestade por tempo suficiente para esperar o eventual retorno da inflação.

4. Minimize sua alavancagem.

A alavancagem financeira é a causa raiz dos problemas de crédito que afetam as economias mundiais. Não cometa o mesmo erro.

O objetivo dessa estratégia é construir riqueza e liberdade em valores reais e protegidos da inflação.

Não é necessária uma alavancagem de 9: 1 para atingir esse objetivo, e uma alavancagem maior pode forçá-lo a abandonar uma propriedade antes que a inflação finalmente retorne para validar essa estratégia.

Resumindo, reduzir a alavancagem aumenta sua margem securitária e fluxo de caixa.

Meu próprio gosto tende a um financiamento de 50% a 70%, mas o número final depende da qualidade do negócio, das condições do mercado local e de outros fatores além do escopo deste artigo.

Ligando os pontos… A meta geral aqui é uma retenção de longo prazo que coloque dinheiro no bolso hoje e aumente os fluxos de caixa à medida que a inflação sobe. E, enquanto isso, fornece um crescimento patrimonial moderadamente alavancado para realizar esse objetivo: construir riqueza e liberdade em valores reais e protegidos da inflação.

Para atingir esses objetivos, aplicam-se regras muito específicas.

Relacionado: Por que Você Precisa de um Plano de Riqueza, Não de um Plano de Financeiro.

Ainda que essas regras tenham sido desenhadas para os investimentos imobiliários, há uma maneira de baixo risco para cada proprietário capitalizar também nessa estratégia de investimento.

Conheça as 4 regras do investimento imobiliário que você deve seguir para construir riqueza enquanto se protege da inflação.

Se sua casa for financiada por qualquer empréstimo que não seja uma hipoteca convencional de 30 anos com taxa fixa, você pode refinanciar.

Assim, o risco da taxa de juros passa a ser responsabilidade dos bancos e não sua. Dessa forma, se as taxas de juros:

  • Cair: Você sempre poderá refinanciar novamente – o custo é mínimo para muitos programas.
  • Subir: Você terá uma trava e nunca se arrependerá.*

*Muitos proprietários de imóveis – sortudos ou investidores – acumularam verdadeiras fortunas em termos reais durante a última rodada de super inflação que tivemos na década de 1970. Eles estavam, conscientes ou não, apoiados por essa estratégia. Portanto, aprenda com boa sorte deles.

Devo Re-Financiar meus Imóveis em Ações e Ativos de Papel?

Basicamente, existem duas respostas para essa pergunta…

A científica é que você deve fazer o que for te garantir um maior retorno depois da declaração de impostos, as taxas e despesas.

A ciência diz que, se alavancar fornece um retorno maior, então, é teoricamente uma escolha melhor.

No entanto….

EXISTE UMA ENORME DIFERENÇA ENTRE A TEORIA CIENTÍFICA E A PRÁTICA REAL.

Alavancar o patrimônio e reinvesti-lo em ativos voláteis (como ações) possui as seguintes consequências:

  1. A alavancagem financeira é a única forma de alavancagem que atinge os dois lados. Isso torna os bons momentos excelentes e os maus insuportáveis.
  2. A re-alavancagem do patrimônio imobiliário incorrerá muitas taxas e despesas; O que resulta em uma perda imediata. Isso pode ser bom para seu corretor – que busca comissões – mas é você quem vai pagar a conta. Isso vai criar um retorno líquido de investimento negativo antes mesmo de você deixar do portão da largada.
  3. O aumento da alavancagem aumenta (1) os seus custos de juros e (2) a relação dívida / patrimônio. Isso aumenta o risco de fracasso financeiro porque você tem menos espaço para erros. Seus investimentos adicionais devem fornecer um retorno composto real (não médio) acima dos custos e despesas de juros antes mesmo de aumentar um único centavo ao seu bolso. A maioria das pessoas não possui a habilidade de investimento para atingir esse objetivo de forma confiável.

A prática real mostra que houveram períodos em que uma estratégia de alta alavancagem teria funcionado bem, assim como há históricos em que teria sido um total fracasso.

A grande questão é que se funciona a seu favor ou não, depende totalmente dos retornos futuros dos ativos, que são desconhecidos.

Será que isso vale a segurança que já conquistou?

Relacionado: Por que Você Precisa de um Plano de Riqueza, Não de um Plano de Financeiro.

A única coisa que você sabe com certeza é que seu perfil de risco e as despesas aumentarão, mas você não pode saber se seus retornos futuros aumentarão também. Não importa o quanto o vendedor lhe dê argumentos históricos de retorno para apoiar suas ideias.

Todo o problema com essa estratégia tem duas vertentes:

  • Os retornos futuros são desconhecidos;
  • Seus custos com juros irão aumentar.

A menos que você possa prever os retornos esperados para exceder os custos de juros de forma confiável e com um alto grau de confiança, você não tem tempo para aumentar seu risco por meio de alavancagem.

Se estiver muito próximo de se aposentar, não aumente seu risco. A menos que você possa prever os retornos esperados com 100% de confiança.

Te sendo bem sincero, tenho dificuldade em imaginar uma circunstância em que implementaria, em meu próprio portfólio, essa estratégia.

Geralmente, não faz muito sentido alavancar novamente seu patrimônio imobiliário de aluguel e aumentar seu perfil de risco, especialmente para quem se aproxima da aposentadoria.

Seu objetivo de aposentadoria deve ser um fluxo de caixa sustentável, acima das despesas, e que se ajuste à inflação.

O patrimônio imobiliário fornece exatamente isso. Essa alternativa que te foi apresentada é direcionada a maximizar seu patrimônio.

O argumento para aplicar estratégias de alta alavancagem existe – essencialmente – porque o vendedor está altamente motivado para ganhar comissões em dobro. No refinanciamento e no reinvestimento dos rendimentos do refinanciamento em outros ativos.

Isso é excelente para o vendedor … mas uma jogada de alto risco para você (o aposentado).

Não reaproveite o patrimônio de aluguel de imóveis quando estiver se aproximando da aposentadoria – é muito arriscado.

Outros podem discordar, mas essa é a minha opinião de cinquenta centavos.

Em resumo…

Em resumo, as perspectivas de longo prazo para a inflação e as taxas de juros são notoriamente mais altas. Especialmente quando medidas em um período de uma década ou mais.

Mas, o fato é que, muita coisa pode acontecer entre agora e o futuro, isso inclui quedas breves e dramáticas.

Como não temos uma bola de cristal que realmente funcione, então você deve sempre administrar seu risco.

Você não pode mais depender de um financiamento cada vez mais permissivo, taxas de juros em declínio e inflação estável para fornecer um vento a favor que produza lucros a partir de pequenos negócios imobiliários.

O novo ambiente de investimento é muito mais arriscado e requer um novo conjunto de regras que forneça um retorno de investimento que justifique a aceitação do risco.

Embora considere essas regras como pré-requisitos essenciais básicos, também estou confiante que muitos de meus leitores têm outras regras, que eu não mencionei, para seus próprios investimentos imobiliários durante uma crise econômica.

Por favor, junte-se à discussão compartilhando-as abaixo nos comentários para que todos possamos aprender, nos beneficiar e crescer…

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